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確定申告で税金を払い過ぎになっている!?



個人の確定申告の時期が近づいてきましたね。


不動産オーナーとしては、税理士に渡す書類を準備しなければならない時期でもあり、納税がどの程度になるのか気になり、アパートマンションの入退去も多く、一年で一番考えることが多くなる時期となります。


私たちの事務所では、有り難いことに新しく申告をお願いしてくださるお客様が今年もいらしてくださいました。

本当にとても有り難いことです。


申告に向けて今までの申告資料を確認のためにお預かりするのですが、

申告内容がどこかしら間違っていることが多いです。


そのため、税金の払い過ぎになってしまっているオーナーが多くいらっしゃいます。

私たちの事務所にいらっしゃるオーナーの3人に1人は、修正申告を勧めるほどです。


では、具体的にはどのようなケースが多いのでしょうか。



1.建物の耐用年数が間違っている


多くの賃貸アパートや賃貸マンションは、下記の耐用年数を採用します。


木造 … 22年

軽量鉄骨造 … 27年

重量鉄骨造 … 34年

鉄筋コンクリート造 … 47年

※鉄骨の厚みや建築材料等で細かく分かれますが、大手ハウスメーカーでよく建築される構造体の耐用年数を記載しております。



多くの場合、

本来、軽量鉄骨造27年の建物が重量鉄骨造の34年となっていたり、

本来、重量鉄骨造34年の建物が鉄筋コンクリート造の47年となっていたりします。


この間違えにより、減価償却費の計上が大きく変わります。

毎年の税金がオーナーによっては100万円以上変わってきます。


そんなに変わるの?と思うかもしれませんが、所得に連動する税金はたくさんあります。

所得税はもちろんのこと、住民税・事業税の3つの税金に加え、オーナーによっては消費税等も関わってきます。

その他、国保関係も所得に応じて支払い額が決まってくるため、このあたりも払い過ぎになってしまっている可能性もございます。


また、附帯設備や構築物等は耐用年数が10年程度ですので、丁寧な税理士さんであれば建物一式ではなく、附帯設備等も細かく確認し減価償却費を計算しております。


間違えを正す際には、築年数をよく確認しましょう。

築年数が5年以内の場合には、修正をお勧めできますが、オーナーによってはお勧めが出来ない場合もありますので、よく税理士さんと相談しましょう。



2.火災保険の保険料が計上されていない


オーナーの多くは、賃貸アパートマンションを建築した際に火災保険に加入します。


火災保険は毎年支払っていらっしゃいますか?

おそらく、多くの方は長期一括払いで火災保険に加入されているのではないかと思います。


では、会計のルールではどのように経費にするのでしょうか。



火災保険 長期一括払い


期間10年 支払い保険料100万円



この場合には、支払った保険料を1年毎分割して経費とします。

したがって、この場合には毎年10万円ずつ経費とします。



ですが、相談にいらっしゃるオーナーの青色申告の内容を見せていただくと計上されていないケースが多々あります。


現在、住居に関する火災保険の契約期間は10年が最長です。

また契約期間が5年となると言われており、会計での間違えは起きにくくなるとは思います。

ですが、数年前であれば35年ほどの長期契約が当たり前でした。

今一度、申告の内容を確認し、火災保険と地震保険の経費の漏れがないかどうか確認をお勧め致します。



3.青色申告特別控除が10万円になっている


事業的規模(建物を5棟以上若しくは10室以上賃貸に出している場合)であり、貸借対照表をつけていれば、その他細かい要件はありますが、65万円の控除を受けることが出来ます。


一般的な経費は支払いが伴うため、支払った分が経費になります。

ですが、青色控除は支払いがないため、懐は痛みません。


この青色申告特別控除ですが、確認のためお預かりする確定申告書で度々10万円になっている書類を見ます。


事業的規模であれば、65万円控除にするのは全く難しいことではありません。


是非、昨年の確定申告書を確認してみましょう。





 


私たちの事務所では、新しく申告するお手伝いはもちろんですが、

内容をお聞きし、今まで申告をした内容によって修正申告をお手伝いもさせていただいております。

所得税の申告はもちろん、相続税についても修正申告をすることが度々ございます。

長年のお付き合いがある税理士さんの手前、なかなか修正申告の相談が出来ないという話もよくお聞きします。

私たちはセカンドオピニオンとして、まずは話だけ聞いてみたいというご相談も承ります。

修正申告はこれまでの税理士さんとご相談していただいても構いません。

お話を聞いてみたいという方は、どうぞお気軽にご連絡ください。




 

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