私たちのお客様はもちろんのこと相談にいらっしゃったお客様から
「いつ賃貸マンションを建築したら良いでしょうか」
と、質問をいただきます。
建築は複雑に色々な要素が絡み合うため、決断に至るまでには様々な悩みがあるでしょう。
また、複雑になってしまうため、どのように決断したら良いのか迷ってしまいますよね。
私たちは、様々な要素を明確にしながら、お客様と相談し、意思決定のお手伝いを致します。
もちろんのこと考え抜いた際に建築に至らないこともございます。
私たちから、建築をお勧めせず、逆にやめた方が良いとお伝えする場合もございます。
どのように考えて建築を決めていけば良いのか
まず初めに大事な点として、長い時間をかければかけるほど契約をしたくなりますが、かけた時間が多いからといって契約を決めないということです。
時間をかけたから良いというものではありません。
修正するのも良し、白紙にして始めから考え直すことも良いです。
建物は何十年と維持管理していきます。ローンを組めば長い期間、返済をしていくことになります。
よく考えた上で、契約をしないということも大事な決断になります。
本当に納得した際に契約をしていきましょう。
では、どのように考えていけば良いのでしょうか。
1.どういった建物が良いのか検討しましょう
大手の建築会社は、自社の得意な建築方法を提案する場合が多いです。
例えば、本当は鉄筋コンクリート造で大きく建てた方が良い土地に対して、まだ土地を有効に使えるのに軽量鉄骨造の2棟建てで提案をして土地を目一杯使えない。または無駄なコストがかかる等があります。
土地を最大限に活用することで、収益も良くなります。
また、立地について駅から少し離れたロードサイドであれば、コンビニエンスストア等の店舗を検討してみるのも一考です。
大手の建築会社は、どうしても住居のみの提案が多くなります。
構造と立地をよく考えて、いくつかのパターンを考えていきましょう。
2.賃料を検証しましょう
大手の建築会社が作成するシミュレーションには、間取り毎の賃料が記載されているかと思います。
その賃料査定は適正でしょうか？
必ず大手の不動産賃貸の仲介をメインとする会社に賃料査定を依頼しましょう。
加えて、SUUMOやHOME'S等を使ってオーナー自身も簡単に調べることが出来るため、ご自身で建築予定の相場をご自身で確認していきましょう。
最近では、銀行での融資の兼ね合いから、一括借り上げを勧められるオーナーも少なくないと思います。
一括借り上げだからといって安心は出来ません。
賃料設定が市場と乖離している場合には、そう長くない期間で支障をきたす場合が多いです。
銀行が審査をして融資してくれるから安心という時代ではありません。
不動産賃貸業の責任はオーナーが負っていかなければなりません。
いくら建築会社の営業が信用出来る方であっても、賃料を払ってくれるのは入居者です。
入居希望者にどのような需要があるのか、きっちり調べていきましょう。
3.毎年の申告内容と合算してみましょう
建築の収支計画が完成したら、現在の自分の申告内容と合算をして、毎年のキャッシュフローや税負担を確認していきましょう。
この計算については、ご自身で取り組むのは多少難しい面があるかもしれません。
その場合には、税理士さんにお願いして計算をしてもらいましょう。
この計算によって、どのようにお金が貯まっていくのかを把握することが出来ます。
4.相続税の試算をしましょう
3と同じく税金面での計算です。
建物を建てなかった場合と建物を建てた場合で相続税がどのように変化するかを計算していきましょう。
加えて、ローンの返済に合わせて毎年どのように相続税が変化していくのか確認をしていくと更に良いでしょう。
ですが、未来の部分を計算をしていくため、税法も変わりますし、賃貸需要ももちろん変わってくるとは思います。
そのため、必ずそのようになるということでなく、目安として把握することが大切です。
5.総合的に検証しましょう
建築から税金やキャッシュフローの計算まで行いましたら、総合的に検証をしていきましょう。
大事な点として
・ 相続税の納税資金の確保
・ 建物の大規模修繕費の確保
この2つがまず大事な点となります。
納税資金と大規模修繕費が確保出来ていれば、相続の分割の問題が起きない場合には、相続時に大きく困ることはないかと思います。
分割等で問題が起きる可能性が大きい場合には、キャッシュフローの計算から代償分割金等の現金の準備や、遺言がある場合には遺留分等まで考えることが出来ればより良いでしょう。
建築によってどういった影響があるのかを十分に考えた上でもっと良い建て方があるのか考えていきましょう。
例えば、
広い土地をすべて活用したプランだったが、相続税の兼ね合いから土地の活用を半分にした計画にする。
建築によって相続税の効果はあるが、毎年のキャッシュフローが良くないため、その土地を活用するのをやめて、都心に近い土地を購入し、建築をする。
シミュレーションを行った上で、最初から考え直すことも必要となります。
納得のいく形になった場合に契約をしていきましょう。
私たちは、税務相談はもちろんのことですが、必要であれば建築会社との打ち合わせにも同席致します。
同席することにより、その場で改善した方が良い点をすぐにお伝えすることが出来ます。
何十年にも付き合うことになる賃貸マンションですから、お客様には遠慮なくお声かけていただくようにしております。
椿屋会計事務所
03-3701-0013 support@tsubakiya-kaikei.jp
株式会社杜若屋
03-3701-0003 support@kakitsubataya.co.jp
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